Por Pedro Manuel González Gómez.
Al término llave, se lo entiende como el instrumento, comúnmente metálico, que, introducido en una cerradura, permite activar el mecanismo que la abre y la cierra.
De muy variado uso, cuando la cerradura se encuentra empotrada en puertas y/o portones de inmuebles, la llave se constituye en punto de conexión, de consecuencias jurídicas, que habrán de enlazarse a la persona en cuyo poder se encuentran.
Tales consecuencias, unas veces expresaran amparo, seguridad o protección, pero otras serán representativas de malos momentos y/o pérdidas económicas que, no por inesperadas, dejaran de ser patrimonialmente significativas para los propietarios de los inmuebles respectivos y/o locadores y/o locatarios, o nuevos poseedores y/o quienes los haya precedido en esa posesión, solo por nombrar apenas algunos de una larga lista.
Así las cosas, a lo que presto atención en estas páginas, es a uno solo de los factores que conectan con las nombradas consecuencias jurídicas, concretamente enfoco la relación de poder posesoria, que es obtenida por una persona, respecto de un inmueble.
Y lo hago con afán de poner de relieve, la importancia con que cuenta en el mundo de los negocios, una buena gestión de la llave de los inmuebles, más aún a la hora de construir una buena regulación privada, de los efectos queridos por las partes que hacen el negocio, pensando en evitar secuelas problemáticas, que suelen derivar de una poco cuidada entrega de llaves, normalmente asociada, entre mucho más, a la transferencia y/o préstamos y/o dar el uso y goce de un inmueble1.
Entonces, voy a aseverar sin más, que la llave del punto de ingreso a un inmueble, por sí misma, no será siempre, indicadora de la posesión del mismo.
Para que lo sea, deberá estar unida al acto, o a los actos materiales que abastezca el prexistir, de una relación de poder, entre un inmueble, se trate del que se trate, y una persona, que además tenga en su poder dicha llave, que se la atribuya como propia, que disponga de la misma o que la detente.
En el CCyCN2, no existe una norma que, desde sus letras, por el solo hecho de la detentación de las llaves, enlace jurídicamente, a una persona y una cosa inmueble, con alguna de las relaciones de poder, prevista por la ley civil.
Sin embargo, la presupone.
Es que disponer o detentar las llaves de las puertas de ingreso de un inmueble, implica la posibilidad física, de establecer una relación de poder con una cosa, concretamente la relación prevista en el artículo 1908 del CCyCN versión 2016, en cuanto dice: “Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.”, ello en el sentido del 1922, inciso b., del mismo código, el que en lo pertinente, dice “…Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:… b. de la posibilidad física de establecerlo,…”.
En tal orden de ideas, dicha posibilidad física de establecer esa relación de poder, implica que al sujeto le es factible consumar, “actos materiales” contemporáneamente, tanto como post primer ingreso suyo al inmueble, como lo son, por ejemplo, la realización de mantenimientos, de mejoras y percepción de frutos, actos materiales a los que el artículo 1928 del CCyCN, caracteriza como actos posesorios.
Es decir que, disponer, tener o detentar llaves que resultan ser excluyentes de toda otra, es un hecho indicador de un potencial ingreso a un inmueble, que presupone, a su vez, una relación de poder con la cosa, por ejemplo, la posesión legítima del mismo.
Diciéndolo con un giro breve, la detentación de las llaves de acceso a un bien raíz, permite presuponer, que en los hechos, se tiene, por ejemplo, la posesión de la cosa inmueble, eso en función de concretos “actos materiales” constitutivos, de una relación de poder posesoria, en el sentido del ya precisado artículo 1928 que respecto a este asunto dice: “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.”
En la acepción del término llave que nos da la Real Academia Española, en el CCyCN aparece pocas veces. Una en el artículo 1369 relativo al depósito en hoteles y en cuatro oportunidades en el 1222, cuyo texto, no el vigente en el año 2016, sino en el de la versión del 2020 proporcionada por la ley 27.551/20203, en estos términos, “Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo”.
De allí que puedo a aseverar, sin temor a equivocaciones, que cuando un inquilino que debe restituir un inmueble locado, pero que sin embargo se niega a hacerlo, resiste o simplemente no concreta la entrega del inmueble, ni consigna las llaves, lo que en tal caso termina resultando es que, para la ley, no restituye el inmueble.
Entonces, como lo sigue teniendo bajo su poder, es decir, conservando el inquilino su relación real con la cosa inmueble, lo que hace la ley, es asociar, indeleblemente, las llaves, a dicha relación asumida en modo posesorio.
Así mismo, la ley manda, que el locador, en ningún caso, podrá negarse a recibir las llaves del inmueble, vale decir, que con esa orden se está atribuyendo elípticamente, al hecho de la disposición de las llaves, una potencia jurídicamente relevante.
Entonces aseguro, que sucede lo mismo en los casos que el locador resiste la recepción de la llave de un inmueble que alquiló, porque entonces, lo que sucede es que el locatario, adquiere de pleno derecho la potencia jurídica de consignar, es decir, el derecho de hacerlo.
Resulta natural pues, que si así lo concreta, la consecuencia jurídica establecida, es que se libera en adelante al inquilino, entre más, del pago de los alquileres.
En total, lo que opino es que el hecho de la detentación de las llaves del punto de ingreso a un inmueble, por sí mismo puede y no puede, entrañar posesión.
Para que ello ocurra es forzoso que, en los hechos, por la mentada detentación, nazca la posibilidad de realizar “actos materiales” corroborantes, de la posesión, que en cada caso se presuponga.
Corrientes, 13 de junio del 2022
1Puede consultar también: http://www.estudiojuridicopmgg10.com/index.php?option=com_k2&view=item&id=12:posesion-clandestina-de-inmuebles&Itemid=120.
2 http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf.
